У місті Дніпро почали забудову рекреаційного півострова – цінної природоохоронної території. Планують житловий комплекс. 

Свідомі дніпряни регулярно виходять на мирні акції з табличками “стоп-паркан” та всіляко висловлюють своє незадоволення тим, як славнозвісна дніпровська набережна поступово перетворюється на один суцільний паркан. Ну бо виглядає це так, ніби чергова організація, у випадку даного кейсу – це ГО Вимпел, а точніше – “Добровільне товариство судноводіїв любителів Вимпел” спершу отримала землю від Міської Ради для будівництва причалу в рекреаційній зоні, а потім там, як гриби після дощу, повилазили паркани – передвісники майбутніх висоток. Сумно визнавати, що Міська рада власноруч змінила цільове призначення ділянки. Цей крок відкрив ГО Вимпел можливість будувати там висотки нового ЖК з паркінгом. Півострів оточений водою з трьох сторін, тож навряд це нормальна ідея. URSA.MEDIA вирішила розібратися у темі детальніше. Ми отримали коментарі від дніпровської прокуратури та обласного департаменту екології. 

Цільове призначення ділянки незаконно змінили

У квітні цього року Господарський суд відкрив провадження за позовом Правобережної окружної прокуратури міста Дніпра.

Прокурори просять скасувати рішення міської ради про зміну цільового призначення ділянки та розірвати договір її оренди. Зазначається, що землю передали під будівництво житлового комплексу з паркінгом і нежитловими приміщеннями. Таким чином міськрада віддала під житлову забудову ділянку на березі Дніпра площею 3,4 гектара. Її оцінюють більш ніж у 170 млн гривень.

“Фактично це півострів, оточений водою з трьох сторін”, – повторюють у прокуратурі.

На території півострова ГО Вимпел хоче побудувати ЖК Cityisland. Офіційно прокуратура нам цього поки підтвердити не може. Однак місцеві наполягають, йдеться саме про ЖК Cityisland. Ось цей, поки що згенерований комп’ютером гігант, може вирости на півострові.  

Ключовим у справі став правовий статус цієї землі. За даними прокуратури, ділянка належить до земель водного фонду та рекреаційного призначення, однак її цільове призначення було незаконно змінено на землі житлової та громадської забудови.

Пекло на воді для будівельників

Кабінет Міністрів України визначає порядок встановлення водоохоронних зон. Він передбачає, що такі зони створюють для запобігання забрудненню, засміченню та виснаженню водних об’єктів. До їх складу входять заплава річки, надзаплавні тераси, бровки й схили берегів, а також прилеглі балки та яри. Саме тому територія, яка виглядає як “вигідна локація біля води”, з правової точки зору часто має підвищені обмеження у використанні.

Прокуратура наголошує, що ділянка має складні інженерно – геологічні умови: високий рівень ґрунтових вод і заплавні ґрунти. Будівельникам буде несолодко. Державні санітарні правила визначають затоплювані й підтоплювані території, а також ділянки з високим рівнем ґрунтових вод як несприятливі або обмежено придатні для розміщення населених пунктів, житлового та промислового будівництва і місць масового відпочинку.

Півострів не витримає міського навантаження

Водний кодекс України визначає заплавні землі як прибережну територію, що може бути затоплена чи підтоплена під час повені або паводка. Тобто, на такій землі ризик води не є гіпотетичним, а пов’язаний із природними особливостями місцевості. Для житлового будівництва це зазвичай означає складніші інженерні рішення, необхідність додаткового дренажу та врахування впливу води на ґрунти й рельєф.

На заплаві та в прибережній зоні територія фактично працює як буфер між містом і водою. Такі ділянки здатні поглинати частину води та регулювати її стік. Якщо цей буфер замінити на щільну забудову – паркінги, під’їзди, комунікації та бетонні конструкції – змінюється те, як вода вбирається в ґрунт і як стікає після злив. Саме тому ключовим у цьому спорі є передусім те, як така територія реагуватиме на міське навантаження та чи зможе зберегти свої природні функції? Очевидно, що ні. 

Що каже прокуратура? 

У Дніпропетровській обласній прокуратурі нам відповіли, що саме стало підставою для їхнього позову та які порушення сталися у цій ситуації. Начальниця відділу інформаційної політики обласної прокуратури Вікторія Тимощук у коментарі для URSA.MEDIA зазначила:

“Суть порушення полягає у незаконній зміні цільового призначення земельної ділянки, розташованої на вул. Набережна Перемоги у м. Дніпро, площею 3,4 га, з земель рекреаційного призначення та водного фонду на землі житлової та громадської забудови. Передачі земельної ділянки значно більшої площі, ніж розташовані на ній будівлі та споруди, без проведення земельних торгів, відсутності висновку оцінки впливу на довкілля (ОВД); неналежному виконанні вимог договору оренди земельної ділянки, встановленні паркану вздовж прибережної захисної смуги річки Дніпро та перешкоджанні вільному доступу громадян до земель водного фонду та самого водного об’єкта”.

70 метрів над рівнем Дніпра. Бетонний гігант на півострові

Вікторія Тимощук детальніше пояснила редакції наслідки та порушення, які нестиме за собою дане будівництво: 

“Встановлено, що зазначена громадська організація планує побудувати на вказаній земельній ділянці багатофункціональний комплекс висотою понад 17 поверхів (близько 70 м) у безпосередній близькості до річки Дніпро, що створює потенційний негативний вплив на гідрологічний стан річки, прибережну захисну смугу та берегову лінію.

Будівництво такого масивного об’єкта на півострові, на землях водного фонду, суперечить вимогам Водного кодексу, Земельного кодексу, ДБН, Закону “Про регулювання містобудівної діяльності” та Закону “Про оцінку впливу на довкілля” і неминуче спричинить істотні негативні наслідки для навколишнього природного середовища. Інтенсивне використання важкої техніки, проведення глибокого фундаментного будівництва, зміна рельєфу місцевості та ущільнення ґрунтів призведуть до порушення гідрологічного режиму прибережної захисної смуги, ризику підтоплення, руйнації берегової лінії та втрати рекреаційних функцій території.

Наявні екологічні ризики, а саме: порушення водного балансу, погіршення якості води, підвищення ризику підтоплення, погіршення природного гідрологічного режиму території, зменшення рівня кисню у р. Дніпро, руйнування місць існування водної фауни, зміна хімічного складу води, отруєння водних організмів, створення загрози стихійних явищ у вигляді повеней, які можуть переростати у техногенні катастрофи, збіднення ґрунтів, ерозія, розмив, а також замулення дна річки Дніпро, забруднення каналізаційними стоками та паливно-мастильними матеріалами зони русла та заплави”.

Що каже департамент екології? 

Директорка Департаменту екології та природних ресурсів Дніпропетровської обласної державної адміністрації Яна Науменко у коментарі для URSA.MEDIA пояснила правовий режим таких територій і наголосила на обов’язковості дотримання екологічних процедур:

“Відповідно до статті 87 Водного кодексу України для створення сприятливого режиму водних об’єктів, попередження їх забруднення, засмічення і вичерпання, знищення навколоводних рослин і тварин, а також зменшення коливань стоку вздовж річок, морів та навколо озер, водосховищ та інших водойм встановлюються водоохоронні зони”.

Водоохоронна земля – не для забудов

Яна Науменко підкреслює, що водоохоронна зона є природоохоронною територією з регульованим режимом господарської діяльності. І дійсно, на території водоохоронних зон забороняється використання стійких і сильнодіючих пестицидів, влаштування кладовищ, скотомогильників, звалищ, полів фільтрації, а також скидання неочищених стічних вод із використанням рельєфу місцевості (балки, пониззя, кар’єри тощо) та у водотоки:

“Межі водоохоронних зон визначаються у відповідній документації із землеустрою та містобудівній документації, відповідно до вимог Земельного кодексу України та законів України “Про землеустрій” і “Про регулювання містобудівної діяльності”. Такі проєкти землеустрою підлягають обов’язковому погодженню з органами, що реалізують державну політику у сфері охорони довкілля, у разі якщо вони стосуються земель водного фонду, рекреаційного або природоохоронного призначення”.

Спочатку оцінка впливу на довкілля

Яна Науменко також нагадала про прямі обов’язки забудовника:

“Контроль за дотриманням режиму використання водоохоронних зон і прибережних захисних смуг здійснюють уповноважені державні органи у сфері охорони довкілля та використання земель. Щодо оцінки впливу на довкілля, відповідно до Закону України “Про оцінку впливу на довкілля”, вона є обов’язковою до прийняття рішення про провадження планованої діяльності. Суб’єкт господарювання зобов’язаний повідомити про плановану діяльність через Єдиний реєстр оцінки впливу на довкілля. Водночас законодавством прямо забороняється розпочинати таку діяльність без проведення оцінки впливу на довкілля та отримання відповідного рішення”.

Тепер слово за судом. Його рішення визначить не лише долю цієї території, а й те, як на практиці працюватимуть обмеження для забудови у подібних водоохоронних зонах.

Раніше ми розповідали, про законопроєкт, який може узаконити будівництво на цінних природоохоронних територіях.